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饭店投资回报与经营管理

发布者:匠心蜀味餐饮
由于体制上的原因, 国有饭店业在投资建设上存在许多先天不足,由此也带来饭店行业管理和企业经营管理上的许多问题。最近,在面临又一个饭店建设(改造)高峰时,业内许多有识之士都认为应该提倡饭店投资建设理性化思路。魏小安先生作为业内资深人士,对此进行了一番详尽分析,本刊将分四次独家连载此文。
我所谈的题目是两个方面兼顾,一方面是饭店投资回报,一方面是经营管理,更重要的是两者之间的关系。因为业主和管理者的关系处理好了,投资回报也有了,经营管理的水平也就上去了。如果两者关系处理不好,就有可能造成两败俱伤的局面。所以,我更多的是用一些数字来说话,尤其是做投资分析必须要靠数字。

引言:饭店经验数据
一般看饭店,我首先需要问五个数,从下了汽车进饭店到进电梯,这五个数基本上已经问清楚了,之后,这个饭店的总体情况基本也就把握住了。哪五个数?第一,建筑面积,第二,客房数,第三,总投资额,第四,平均出租率,第五,平均房价。多年以来,饭店业发展的产业规模已经很大,所以25年的过程走下来,积累了很多经营数据,就形成了一些参照系,有了参照系,对饭店的基本判断就有了。比如说我们所在的亚洲国际大酒店,建设面积11万平方米,客房400多间,我昨天一听就说不对,这个建筑一定有写字楼。现在的经验数据大体上就是从五星饭店说起,总的建筑面积除了客房数,平均一间客房建筑面积100平方米,四星饭店85&<2316;90平方米,三星饭店大体上在80平方米,依此类推,基本上就形成了一套经验数据。投资额也是这样,一个建筑平米,五星级饭店平均10000块钱,四星级饭店大体上在9000块钱,三星级饭店在8000块钱,也是依此类推。出租率,原来接触饭店都知道, 65%的出租率是平均盈亏平衡点。后来因为饭店的经营情况逐步不景气,全行业的平均出租率逐步下降,所以国内一些专家就把65%的盈亏平衡点,转化成了58%&<2316;60%。这不是没有道理,因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高,所以,用国外65%这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。一般来说,饭店最佳的出租率是75%&<2316;80%,极限出租率是85%。全年的平均出租率达到85%,就意味着旺季一定会超过100%,在一定意义上,超过85%的出租率
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